Umkehrhypotheken waren eines der räuberischsten Finanzprodukte der 2000er Jahre. Sie wurden aggressiv an gefährdete ältere Erwachsene vermarktet, oft mit Unterstützung von Prominenten, die die Kosten und Risiken verschleierten. Verkäufer drängten Kreditnehmer dazu, größere Kredite aufzunehmen, als sie brauchten, auf Pauschalauszahlungen zurückzugreifen und mit den Erlösen unangemessene Renten- oder Versicherungsprodukte zu kaufen. Ehegatten, die das Darlehen nicht in Anspruch genommen hatten, wurden manchmal nach dem Tod des kreditnehmenden Ehegatten vertrieben. Die Beschwerden häuften sich, und 2013 führte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) umfassende Reformen ein, die das Produkt grundlegend veränderten.
Die heutige umgekehrte Hypothek ist wirklich sicherer. Bevor Sie sich bewerben können, ist eine obligatorische Beratung durch Dritte erforderlich. Daher führt Sie ein vom HUD zugelassener Berater persönlich oder telefonisch durch die Kosten und Alternativen. Es gibt jetzt eine finanzielle Bewertung, die sicherstellt, dass Kreditnehmer es sich leisten können, weiterhin Grundsteuern und Versicherungen zu zahlen, die die häufigsten Gründe für die Zwangsvollstreckung der alten Produkte waren. Ehegatten, die keine Kredite aufnehmen, sind jetzt geschützt – sie können unter bestimmten Bedingungen nach dem Tod des Kreditnehmers in der Wohnung bleiben. Und die Vorabkosten und laufenden Gebühren sind zwar immer noch erheblich, werden aber klar offengelegt und begrenzt.
Trotzdem bleibt der Ruf bestehen, und er ist nicht ganz unverdient. Selbst die heute sichereren Umkehrhypotheken sind komplexe Produkte mit hohen Vorabkosten und werden durch aggressives Marketing immer noch überverkauft. Die richtige Art und Weise, sie zu betrachten, besteht darin, sie als spezielles Instrument zu betrachten, das zu einer bestimmten Situation passt, und nicht als eine allgemeine Lösung für den Ruhestand. Der Rest dieses Artikels erklärt, was diese spezielle Situation ist.
Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen, ohne monatliche Zahlungen leisten zu müssen. Anstatt dass Sie den Kreditgeber bezahlen, zahlt der Kreditgeber Sie tatsächlich (oder stellt Ihnen einen Kreditrahmen zur Verfügung), und der Kreditsaldo wächst mit der Zeit, da Zinsen anfallen. Das Darlehen muss erst dann zurückgezahlt werden, wenn Sie das Haus verkaufen, endgültig ausziehen oder sterben. Zu diesem Zeitpunkt wird das Darlehen zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurückgezahlt, in der Regel aus dem Verkauf des Hauses, und das verbleibende Eigenkapital geht an Sie oder Ihre Erben.
Um sich für die gebräuchlichste Art zu qualifizieren – die staatlich versicherte Home Equity Conversion Mortgage (HECM) – müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein, das Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein, Sie müssen über erhebliches Eigenkapital am Haus verfügen (in der Regel mindestens 50 Prozent) und Sie müssen nachweisen, dass Sie es sich leisten können, weiterhin Grundsteuer, Hausratversicherung und Grundunterhalt zu zahlen. Wenn Sie diese Zahlungen nicht mehr leisten, können Sie das Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren, obwohl Sie keine Hypothekenzahlungen geleistet haben.
Der Betrag, den Sie leihen können, hängt von drei Faktoren ab: Ihrem Alter (ältere Kreditnehmer können mehr Kredite aufnehmen, da der Kredit voraussichtlich kürzer ausstehen wird), dem Wert Ihres Eigenheims (mit einer bundesstaatlichen Obergrenze von etwa 1,15 Millionen US-Dollar ab 2026) und den aktuellen Zinssätzen. Als grobe Faustregel gilt, dass ein 70-Jähriger mit einem abbezahlten Haus für 400.000 US-Dollar in der Lage sein könnte, insgesamt etwa 200.000 US-Dollar zu leihen – der tatsächliche Betrag kann jedoch auf verschiedene Arten ermittelt werden.
Die Art und Weise, wie Sie den Erlös aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, ist wichtiger, als den meisten Kreditnehmern bewusst ist, und die richtige Wahl hängt ganz davon ab, wofür Sie das Geld benötigen.
Pauschalbetrag: Sie erhalten den gesamten Erlös auf einmal in bar ausgezahlt. Von dieser Option raten die meisten Ökonomen und Verbraucherschützer ab, da sie langfristig zu den schlechtesten Ergebnissen führt. Der Pauschalbetrag beginnt sofort mit der Verzinsung des gesamten Betrags, das Geld wird häufig ausgegeben oder in ungeeignete Produkte investiert und Sie verlieren die dauerhafte Flexibilität der Kreditlinienoption. Die überwiegende Mehrheit der Horrorgeschichten über umgekehrte Hypotheken handelt von Personen, die den Pauschalbetrag angenommen haben.
Monatliche Zahlungen: Sie erhalten einen festen monatlichen Betrag, solange Sie in der Wohnung wohnen. Diese ähnelt in ihrer Struktur einer Rente und sorgt für ein verlässliches Zusatzeinkommen. Es ist für Menschen geeignet, die ein stabiles Einkommen wünschen.
Kreditrahmen: Sie erhalten einen Höchstbetrag und können diesen jederzeit in Anspruch nehmen, wobei Sie nur Zinsen für das zahlen, was Sie tatsächlich in Anspruch nehmen. Dies ist die von den meisten Experten empfohlene Option, insbesondere weil der ungenutzte Teil der Kreditlinie mit der Zeit tatsächlich zum gleichen Zinssatz wie das Darlehen wächst und Sie in den kommenden Jahren Zugriff auf mehr Geld haben, als Sie begonnen haben. Viele Finanzplaner empfehlen mittlerweile, frühzeitig im Ruhestand (mit 62 Jahren) eine HECM-Kreditlinie zu eröffnen und diese nicht tatsächlich zu nutzen, sondern einfach das Kreditwachstum als Absicherung gegen zukünftige Marktabschwünge oder unerwartete Ausgaben zu sichern.
Kombination: Sie können etwas Geld im Voraus nehmen, monatliche Zahlungen für einen Teil einrichten und den Rest als Kreditlinie behalten. Dies ist oft der flexibelste Ansatz.
Wenn Sie über eine umgekehrte Hypothek nachdenken, sprechen Sie mit einem Finanzplaner insbesondere über die Kreditlinienoption – es handelt sich um die am wenigsten genutzte und leistungsstärkste Version des Produkts.
Die Reverse-Hypotheken-Branche ist bei der Offenlegung von Kosten besser geworden, aber die Kosten sind immer noch erheblich. Hier erfahren Sie, was Sie tatsächlich bezahlen.
Vorabkosten: Abschlussgebühr (maximal 6.000 US-Dollar), HUD-Hypothekenversicherungsprämie (2 Prozent des Hauswerts oder Kreditlimits, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist), Kosten Dritter wie Bewertung und Eigentumsversicherung (1.000–3.000 US-Dollar) und Beratungsgebühr (125–250 US-Dollar). Für ein typisches Haus im Wert von 400.000 US-Dollar summieren sich diese auf etwa 11.000 bis 15.000 US-Dollar an Vorabkosten, die oft in den Kredit finanziert und nicht in bar bezahlt werden.
Laufende Kosten: Eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie von 0,5 Prozent des Kreditsaldos zuzüglich des Zinssatzes für den Kredit selbst (variabel, typischerweise einige Prozentpunkte über den Standardhypothekenzinsen). Diese Kosten fallen im Laufe der Zeit an und werden dem Kreditsaldo hinzugefügt, der entsprechend wächst.
Dies führt dazu, dass umgekehrte Hypotheken im Vergleich zu manchen Alternativen teuer sind, insbesondere wenn Sie nur noch ein paar Jahre im Haus wohnen möchten. Der Break-Even-Punkt – wenn der Nutzen beginnt, die Kosten zu überwiegen – liegt normalerweise bei etwa fünf bis sieben Jahren Aufenthalt im Haus. Wenn Sie innerhalb dieses Zeitfensters umziehen, ist eine umgekehrte Hypothek wahrscheinlich nicht die richtige Wahl.
Umkehrhypotheken eignen sich für eine bestimmte Personengruppe. Hier sind die Kriterien, die eine gute Passform definieren.
Sie sind mindestens 62 Jahre alt (vorzugsweise sind beide Ehepartner 62 Jahre oder älter, damit beide in den Kredit aufgenommen werden können). Sie sind alleiniger Eigentümer Ihres Eigenheims oder haben eine kleine Resthypothek. Sie planen, mindestens die nächsten 5 bis 10 Jahre im Haus zu bleiben. Sie möchten nach Möglichkeit für den Rest Ihres Lebens im Heim bleiben. Sie haben nicht vor, das Haus als größeres Erbe an Kinder oder Enkel zu hinterlassen. Sie verfügen über weitere liquide Ersparnisse für Notfälle, diese reichen jedoch nicht aus, um das gesamte Einkommen zu decken, das Sie im Ruhestand benötigen. Sie können sich die laufenden Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten bequem leisten.
Wenn alle diese Punkte zutreffen, kann eine umgekehrte Hypothek – insbesondere in Form einer Kreditlinie – eines der wirkungsvollsten Ruhestandsinstrumente sein, die Ihnen zur Verfügung stehen. Damit können Sie auf einen großen Pool an gesperrtem Vermögen zugreifen, ohne Ihr Haus zu verkaufen, ohne monatliche Zahlungen zu leisten und ohne das Haus einem unmittelbaren Risiko auszusetzen.
Wenn eines dieser Kriterien nicht zutrifft – insbesondere wenn Sie vielleicht umziehen möchten oder wenn Sie Erben haben, denen das Erbe des Hauses am Herzen liegt – ist eine umgekehrte Hypothek wahrscheinlich nicht das richtige Instrument, und Sie sollten nach Alternativen wie einer Verkleinerung, einem Home-Equity-Kredit (HELOC) oder einfach dem Leben von anderen Ersparnissen suchen.
Selbst mit den modernen Schutzmaßnahmen verursachen immer noch drei Fehler die meisten schlechten Ergebnisse.
Fehler eins: Den Pauschalbetrag nehmen und investieren. Verkäufer schlagen dies manchmal so: „Verwenden Sie das Eigenheimkapital, um es für den Ruhestand zu investieren.“ Das ist fast immer eine schlechte Idee. Die Anlageerträge übersteigen selten den Darlehenszinssatz, und die Strategie besteht darin, Schulden aufzunehmen, um Marktrenditen zu erzielen, was gegen eine der Grundregeln der Altersvorsorgeinvestition verstößt.
Fehler zwei: Fehlendes Budget für Steuern, Versicherungen und Instandhaltung. Da es keine monatliche Hypothekenzahlung gibt, unterschätzen manche Kreditnehmer die laufenden Kosten für das Wohneigentum. Grundsteuern, Versicherungen und unerwartete Reparaturen können immer noch Tausende von Dollar pro Jahr verschlingen, und wenn man bei einem dieser Kosten in Verzug gerät, kann dies zur Zwangsvollstreckung führen. Stellen Sie sicher, dass Sie ein realistisches Budget für diese Kosten haben, bevor Sie den Kredit aufnehmen.
Fehler drei: Der nicht kreditgebende Ehegatte wird nicht geschützt. Wenn nur ein Ehegatte das Darlehen in Anspruch nimmt (was manchmal der Fall ist, weil der ältere Ehegatte mehr Geld leihen kann), kann es beim Tod des Kreditnehmers zu ernsthaften Komplikationen für den jüngeren Ehegatten kommen. Die Reformen von 2014 führten zwar zu Schutzmaßnahmen, diese sind jedoch an Bedingungen geknüpft, und viele Paare sind auf Probleme gestoßen. Die einfachste Lösung besteht darin, zu warten, bis beide Ehepartner mindestens 62 Jahre alt sind, und beide in den Kredit aufzunehmen.
Das Bundesgesetz schreibt vor, dass jeder, der sich um ein HECM bewirbt, an einem Beratungsgespräch mit einem vom HUD zugelassenen Berater teilnehmen muss, bevor der Antrag bearbeitet werden kann. Diese Sitzung kostet normalerweise 125 bis 250 US-Dollar (manchmal ist sie für Bewerber mit niedrigem Einkommen kostenlos) und dauert etwa 60 bis 90 Minuten. Es deckt die Kosten, die Alternativen, die Verpflichtungen und die Folgen ab.
Nehmen Sie das Beratungsgespräch ernst. Von den Beratern wird erwartet, dass sie neutral sind und die Alternativen darlegen, und viele Kreditnehmer berichten, dass die Sitzung ihre Entscheidung in irgendeiner Weise geändert hat – entweder in Richtung einer anderen Kreditstruktur, in Richtung eines gänzlich alternativen Produkts oder in Richtung überhaupt keinen Kredit aufzunehmen. Die Sitzung ist eine der wichtigsten Verbraucherschutzmaßnahmen, die in das moderne HECM integriert sind, und die Kreditnehmer, die sie als ein Kontrollkästchen betrachten, das man überspringen kann, werden später am wahrscheinlichsten unzufrieden sein.
Bringen Sie Ihren Ehepartner mit, falls Sie einen haben. Bringen Sie Ihre Finanzinformationen mit. Stellen Sie schwierige Fragen. Und verspüren Sie keinen Druck, sich während oder unmittelbar nach der Sitzung zu verpflichten. Den Beratern ist es ausdrücklich untersagt, Ihnen etwas zu verkaufen, und Sie können sich bei der Entscheidung die nötige Zeit lassen.
Eine umgekehrte Hypothek ist für die meisten Menschen nicht geeignet, aber für die richtige Person ist sie ein wirklich nützliches Instrument. Wenn Sie 62 Jahre oder älter sind, vorhaben, langfristig in Ihrem Haus zu bleiben, über beträchtliches Eigenheimkapital, aber begrenzte liquide Ersparnisse verfügen und keine Erben haben, die auf die Erbschaft des Hauses angewiesen sind, kann ein HECM (insbesondere in Form eines Kreditrahmens) Ihre Altersvorsorge verändern. Es kann Ihnen ein finanzielles Polster für Notfälle, eine Absicherung gegen Marktabschwünge und die Freiheit geben, an Ort und Stelle zu altern, ohne befürchten zu müssen, dass Ihnen das Geld ausgeht.
Wenn Sie darüber nachdenken, nehmen Sie sich Zeit. Sprechen Sie zuerst mit einem kostenpflichtigen Finanzberater und nicht mit jemandem, der das Produkt verkauft. Nehmen Sie unvoreingenommen an der Beratung teil. Vergleichen Sie Angebote von mindestens drei Kreditgebern. Lesen Sie die Dokumente sorgfältig durch. Und widersetzen Sie sich jeglichen Verkaufstaktiken, die unter Druck stehen, insbesondere denen, die „steuerfreies Ruhestandseinkommen“ versprechen, ohne die Kosten und Risiken zu erläutern. Die gute Version dieses Produkts existiert. Die schlechten Versionen sind diejenigen, die den größten Teil des Marketingbudgets erhalten, und der Unterschied zwischen den beiden ist genau die Art von Hausaufgabe, die kein Verkäufer für Sie machen wird.