Die Federal Housing Administration versichert fast 90 Prozent aller umgekehrten Hypotheken in den Vereinigten Staaten. Diese als Home Equity Conversion Mortgages oder HECMs bezeichneten Darlehen ermöglichen Kreditnehmern steuerfreien Zugang zu Home Equity.
Allerdings sind die Kosten hoch und die Regeln streng. Sie müssen Hypothekenversicherungsprämien, Abschlussgebühren und Zinsen zahlen, die sich im Laufe der Zeit erhöhen. Wenn Sie keine Grundsteuer oder Versicherung zahlen, können Sie Ihr Zuhause verlieren.
Das ist kein kostenloses Geld. Es handelt sich um eine Schuld, die mit Ihrem größten Vermögen wächst. Sie müssen die genauen Zahlen verstehen, um zu sehen, ob dieses Darlehen Ihrer Altersvorsorge hilft oder schadet.
Zulassungsregeln und Kreditlimits
Um sich für eine Eigenheim-Umwandlungshypothek zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein und Ihr Eigenheim vollständig besitzen oder einen niedrigen Hypothekensaldo haben. Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein, d. h. Sie wohnen dort mehr als die Hälfte des Jahres.
Der Betrag, den Sie leihen können, hängt von Ihrem Alter, dem aktuellen Zinssatz und dem Schätzwert des Hauses ab. Die Federal Housing Administration legt ein Kreditlimit fest, das sich jedes Jahr ändert.
Für 2024 beträgt der maximale Anspruchsbetrag 1.149.825 US-Dollar. Kreditgeber verwenden eine Formel, um Ihr Kapitallimit zu bestimmen, das den Gesamtbetrag darstellt, den Sie leihen können. Ältere Kreditnehmer erhalten einen höheren Prozentsatz ihres Eigenkapitals als jüngere Kreditnehmer.
Ein einzelner Kreditnehmer im Alter von 62 Jahren könnte Zugriff auf etwa 50 Prozent seines Eigenheimwerts haben, während ein Kreditnehmer im Alter von 80 Jahren möglicherweise auf eher 70 Prozent zugreifen kann.
Die hohen Kosten der Vorabgebühren
Umkehrhypotheken sind teuer in der Anbahnung. Sie müssen dem Kreditgeber eine Bearbeitungsgebühr zahlen, die bis zu 6.000 US-Dollar betragen kann. Diese Gebühr beträgt 2 Prozent der ersten 200.000 US-Dollar Ihres Hauswerts plus 1 Prozent des über diesem Betrag liegenden Wertes.
Sie müssen außerdem eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen. Der Vorab-MIP beträgt 2 Prozent des Schätzwertes. Bei einem Haus im Wert von 400.000 US-Dollar kostet allein diese Prämie 8.000 US-Dollar. Sie zahlen außerdem die üblichen Abschlusskosten für Gutachten, Titelrecherchen und Kreditauskünfte.
Diese Kosten liegen typischerweise zwischen 2.000 und 4.000 US-Dollar. Die meisten Kreditnehmer rechnen diese Gebühren in den Kreditsaldo ein. Das bedeutet, dass Sie sofort mit der Zahlung von Zinsen für diese Gebühren beginnen, wodurch sich der tatsächliche Barbetrag, den Sie erhalten, verringert.
Wie sich Zinsen im Laufe der Zeit ansammeln
Die Zinssätze für umgekehrte Hypotheken sind in der Regel höher als die Zinssätze für herkömmliche Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Mitte 2024 liegt die durchschnittliche Quote bei etwa 7 Prozent. Der kritischste Unterschied besteht darin, dass Sie keine monatlichen Zinszahlungen leisten.
Stattdessen werden die Zinsen zum Kreditsaldo addiert. Dadurch erhöht sich die Verschuldung mit der Zeit. Der Kreditsaldo wächst von Jahr zu Jahr schneller, da Sie zusätzlich zu den vorherigen Zinsen Zinsen zahlen.
Wenn Sie sich 100.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 7 Prozent leihen und keine Zahlungen leisten, wird Ihr Guthaben in nur 10 Jahren auf etwa 196.715 US-Dollar anwachsen. Durch diese schnelle Anhäufung verringert sich das Eigenkapital, das Ihren Erben in Ihrem Haus verbleibt, erheblich.
Auszahlungsoptionen und Kreditlinien
Kreditnehmer können je nach ihren finanziellen Bedürfnissen wählen, wie sie ihr Geld erhalten möchten. Ein Pauschalbetrag stellt sofort Bargeld zur Verfügung, verhindert jedoch ein zukünftiges Wachstum der verfügbaren Mittel. Eine Tenure-Option bietet feste monatliche Zahlungen, solange Sie im Haus wohnen.
Eine Laufzeitoption bietet feste monatliche Zahlungen für eine bestimmte Anzahl von Jahren. Die Kreditlinienoption ist oft die finanziell effizienteste Wahl. Der ungenutzte Teil Ihres Kreditrahmens wächst mit der Zeit.
Die Wachstumsrate entspricht dem aktuellen Zinssatz zuzüglich der Hypothekenversicherungsprämie. Dieses Wachstum erhöht Ihre Kreditkraft in den kommenden Jahren. Der Internal Revenue Service betrachtet dieses Wachstum nicht als steuerpflichtiges Einkommen, da es sich lediglich um eine Erhöhung des Kreditlimits handelt.
Rückzahlungsregeln und Erbenschutz
Der Kredit wird fällig, wenn der letzte Kreditnehmer stirbt, das Haus verkauft oder das Haus zwölf aufeinanderfolgende Monate lang nicht bewohnt. Kreditnehmer bzw. deren Erben müssen den Kreditsaldo zurückzahlen.
Beim HECM handelt es sich um ein regressloses Darlehen. Das bedeutet, dass der Kreditgeber sich nicht um Ihr anderes Vermögen kümmern oder mehr verlangen kann, als das Haus wert ist. Übersteigt der Kreditsaldo den Hauswert, übernimmt die FHA-Versicherung die Differenz.
Erben haben im Wesentlichen zwei Möglichkeiten. Sie können das Haus verkaufen, um die Schulden zu begleichen, oder sie können das Haus für 95 Prozent seines aktuellen Schätzwerts kaufen. Erben haben in der Regel bis zu 30 Tage Zeit, um sich zu entscheiden, und bis zu 12 Monate, um den Verkauf oder die Finanzierung zu arrangieren.
Vergleich von Alternativen zu Umkehrhypotheken
Sie sollten eine umgekehrte Hypothek mit einer herkömmlichen Home-Equity-Kreditlinie oder einer Cash-Out-Refinanzierung vergleichen. Ein HELOC hat normalerweise viel niedrigere Abschlusskosten und niedrigere Zinssätze.
Bei einem HELOC müssen Sie jedoch sofort monatliche Kapital- und Zinszahlungen leisten. Sie müssen sich auch aufgrund Ihres Einkommens und Ihrer Kreditwürdigkeit qualifizieren. Bei einer Cash-out-Refinanzierung erhalten Sie einen Pauschalbetrag, setzen Ihre Hypothek jedoch mit einer Laufzeit von 30 Jahren zurück und erfordern monatliche Zahlungen.
Eine weitere Alternative ist der Verkauf Ihres Hauses und eine Verkleinerung. Dadurch wird Ihr gesamtes Eigenkapital auf einmal freigesetzt, ohne dass sich Schulden anhäufen. Allerdings sind mit dem Verkauf Umzugskosten, Immobilienprovisionen und die emotionale Aufgabe, das Haus zu verlassen, verbunden.
Vergleich der umgekehrten Hypothekenauszahlung
| Option | Beschreibung | Am besten für |
|---|---|---|
| Pauschalbetrag | Alle verfügbaren Barmittel bei Abschluss | Bestehende Hypothek abbezahlen |
| Amtszeit | Gleiche monatliche Zahlungen ein Leben lang | Ergänzung zu festverzinslichen Wertpapieren |
| Begriff | Feste monatliche Zahlungen für bestimmte Jahre | Spezifischer kurzfristiger Einkommensbedarf |
| Kreditlinie | Bei Bedarf stehen bei Wachstum Mittel zur Verfügung | Notfallfonds oder Bargeldflexibilität |
Eine umgekehrte Hypothek ist ein leistungsstarkes Finanzinstrument für bestimmte Situationen, insbesondere wenn Sie auf eine herkömmliche Hypothekenzahlung verzichten möchten. Es kann für Cashflow sorgen, wenn Sie nur über wenige andere liquide Mittel verfügen.
Allerdings müssen Sie mit den hohen Gebühren und dem schrumpfenden Eigenkapital Ihres Nachlasses rechnen. Sprechen Sie mit einem vom HUD zugelassenen Wohnungsberater, bevor Sie Papiere unterschreiben. Sie können das Kleingedruckte ohne Verkaufsgespräch erklären.
Lassen Sie sich nicht von einem Verkäufer dazu drängen, mit dem Krediterlös Rentenversicherungen oder andere Finanzprodukte zu kaufen. Ihr Zuhause ist Ihr größtes Kapital. Behandeln Sie diese Entscheidung daher mit der gebotenen Sorgfalt.
Quellen
- Consumer Financial Protection Bureau, „Was Sie über umgekehrte Hypotheken wissen sollten“ (2024)
- US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, „HECM Home Equity Conversion Mortgages for Seniors“, (2024)
- National Council on Aging, „Nutze dein Zuhause, um zu Hause zu bleiben“ (2023)