The question every retiree eventually faces
You have a lump sum, maybe from downsizing, an inheritance, or years of disciplined saving. The mortgage still has a balance. Do you wipe it out and own the house free and clear, or keep the loan and invest the money? This is one of the most common money questions people ask in their 50s, 60s, and 70s, and the honest answer depends on numbers you can actually look up, plus a few things only you can weigh.
Start with the guaranteed return
Paying down a mortgage is not an expense; it is an investment with a known return. Every dollar you put toward principal saves you the interest you would have paid on it. That saved interest is your return, and it equals your mortgage rate. According to Freddie Mac's Primary Mortgage Market Survey, the 30-year fixed-rate mortgage averaged 6.48% as of June 4, 2026, down from 6.53% the prior week. The St. Louis Fed's FRED database, which publishes the same Freddie Mac series under the code MORTGAGE30US, confirms these weekly figures. So if your loan carries a rate in that 6% to 7% range, paying it off earns you roughly 6% to 7%, guaranteed and risk-free.
That word "guaranteed" is the whole point. A 6.5% guaranteed, tax-free return is genuinely hard to beat with any safe investment. A bank CD or Treasury bill in 2026 pays less than that and is taxed on top. So the mortgage payoff sets a high, certain bar that any alternative has to clear. Think of it this way: there is no version of the future in which paying off a 6.5% loan loses money. The interest you avoid is money in your pocket no matter what the stock market, the housing market, or interest rates do next year. Very few financial moves come with that kind of certainty, which is exactly why a relatively high mortgage rate makes the payoff so attractive.
Now the expected return from investing
Over the long run, a diversified U.S. stock portfolio has done better than 6.5%. Investopedia and Fidelity both note that the S&P 500 has averaged roughly 10% per year over the long term before inflation; the index's annualized return over the last 100 years is about 10.4% according to Macrotrends. On paper, 10% beats 6.5%, so investing looks like the winner. But that 10% is an average smoothed over many decades, not a promise for the next ten years. Dimensional Fund Advisors has pointed out that the S&P 500's yearly return landed within two points of 10% in only six of the past 93 years. Individual years swing wildly, including deep losses.
税金の問題もあります。住宅ローンの返済額は非課税ですが、投資利益は通常非課税です。たとえば、投資収益に対する混合税が 15% ～ 25% である場合、10% の総収益は税引き後 7.5% ～ 8.5% に近づき、保証されている 6.5% との差が縮まります。現在、控除を項目化する人が少なければ少ないほど、住宅ローン利子控除によってローンを維持する方向に計算が傾くことが少なくなります。そのため、実際に項目化するまでは、減税が役立つとは考えないでください。 |||9月||| 編集者のおすすめ · この記事に関連する |||9月||| オーガスタ貴金属 |||9月||| ゴールド IRA で退職後の生活を守りましょう。 A+ BBB 評価の無料の投資家ガイド。 |||9月||| 詳細を見る → |||9月||| Amazonで関連商品を購入する |||9月||| 対象となる購入から手数料を得る場合があります。 50 歳以上の大人向けに選ばれています。 |||9月||| リターンの順序のリスク: 退職者の特別な危険 |||9月||| 単純な料金比較では現れない落とし穴がここにあります。住宅ローンを残したまま投資をし、退職後最初の数年間で市場が 30% 下落した場合、毎月同じ住宅ローンの支払いをカバーするために投資商品を赤字で売却することになります。この組み合わせ、つまり初期の悪い市場と必要な撤退の組み合わせにより、長期的な平均リターンが決して回復しない形でポートフォリオが永久に縮小する可能性があります。研究者らはこの一連の収益リスクを退職者にとって特に危険なものと呼んでいます。なぜなら、まだ働いている人と違って、市場が回復するのをただ待つことはできないからです。あなたは今お金を使っています。住宅を完済すれば、毎月の固定債務がなくなるので、市場暴落による日常生活への危険がはるかに軽減されます。固定費が低いということは、最悪のタイミングで売却を強いられることなく景気後退を乗り切ることができるということを意味します。 |||9月||| 流動性が逆に低下する |||9月||| 家にあるお金は取り戻すのが難しいです。住宅ローンを完済すると、その現金は壁の中に閉じ込められます。医療費の請求、屋根の修理、家族の緊急事態が発生した場合、新たなローンやリバースモーゲージなしでは、完済済みの住宅から元金を簡単に引き出すことはできません。どちらもお金と時間がかかります。対照的に、証券口座や普通預金口座にあるお金は数日で利用できます。多くの退職者にとって、ローン返済を急ぐことで得られる追加利益よりも、健全な現金を確保しておくことの方が価値があります。 |||9月||| 心の平安は真の帰還です |||9月||| 投資で少しは出世できた退職者の多くは、今でも住宅を完済することを選択しており、後悔はしていない。完全にマイホームを所有すると、月々の必要支出が減り、引き出さなければならない金額も減り、不安がなくなります。その感情的なリターンはスプレッドシートには現れませんが、それは現実であり、理論的な優位性よりも確実性を選択する完全に正当な理由です。 |||9月||| シンプルな意思決定の枠組み |||9月||| 3 つの質問を順番に質問します。まず、あなたの住宅ローン金利は高いですか (たとえば 6% 以上)、それとも低いですか (数年前のローンは 3%)?金利が低いということは、通常は保持する価値のある安価なお金です。第二に、現実的に、あなたの金利を明らかに上回る税引後の投資収益率を期待できますか、またパニック売りをせずに 30% の下落でも投資を続けることができますか?そうでない場合は、保証された報酬が勝ちます。第三に、住宅を完済すれば、緊急事態に備えて十分な現金が手に入りますか?決して家が裕福で現金が貧乏になることはありません。 |||9月||| 待機コストとそれを確認するツール |||9月||| どちらの道に進むにしても、最大の要因となるのは通常、正確なレートではなく時間です。複利をさらに数年続けるか、元本をさらに数年返済すると、結果はほとんどの人が予想する以上に変わります。たとえ 1 年または 2 年の遅延でも、自分の状況で数値がどのように変化するかを確認するには、複合待機コスト計算ツールを試してください。決定する前に、残高、レート、タイムラインを入力してください。 |||9月||| スプリットがどちらかの極端に勝つことが多い理由 |||9月||| どちらかを選択する必要はありません。退職者の多くは、月々の支払いとストレスを軽減するために住宅ローンの一部を返済し、残りは成長と流動性のために投資し続けます。このハイブリッドは、お金を機能させアクセスしやすくしつつ、より少額の（または不要な）支払いで安心感の大部分を獲得します。決断できない場合は、50/50 の分割が間違った選択となることはほとんどなく、ほとんどの場合後悔が少なくなります。 |||9月||| 結論
Sequence-of-returns risk: the retiree's special danger
Here is the trap that does not show up in a simple rate comparison. If you keep the mortgage and invest, and the market drops 30% in your first few retirement years, you are now selling investments at a loss to cover the same mortgage payment every month. That combination, a bad market early plus required withdrawals, can permanently shrink a portfolio in a way that the long-run average return never recovers. Researchers call this sequence-of-returns risk, and it is uniquely dangerous for retirees because, unlike someone still working, you cannot simply wait for the market to bounce back; you are spending the money now. A paid-off house removes a fixed monthly obligation, which makes a market crash far less dangerous to your day-to-day life. Lower fixed costs mean you can ride out a downturn without being forced to sell at the worst possible moment.
Liquidity cuts the other way
Money in your house is hard to get back. Once you pay off the mortgage, that cash is locked in the walls. If a medical bill, a roof, or a family emergency arrives, you cannot easily pull principal out of a paid-off home without a new loan or a reverse mortgage, both of which cost money and take time. Money in a brokerage or savings account, by contrast, can be tapped in days. For many retirees, keeping a healthy cash cushion liquid is worth more than the extra return from rushing to pay off the loan.
Peace of mind is a real return
Plenty of retirees who could come out slightly ahead by investing still choose to pay off the house, and they do not regret it. Owning your home outright lowers your required monthly spending, shrinks the amount you must withdraw, and removes a worry. That emotional return does not appear on a spreadsheet, but it is real, and it is a perfectly valid reason to choose certainty over a theoretical edge.
A simple decision framework
Ask three questions in order. First, is your mortgage rate high (say, above 6%) or low (a 3% loan from a few years ago)? A low rate is cheap money that is usually worth keeping. Second, can you realistically expect an after-tax investment return that clearly beats your rate, and can you stay invested through a 30% drop without panic-selling? If not, the guaranteed payoff wins. Third, will paying off the house leave you with enough liquid cash for emergencies? Never become house-rich and cash-poor.
The cost of waiting, and a tool to see it
Whichever path you lean toward, the biggest lever is usually time, not the exact rate. A few extra years of compounding, or a few extra years of paying down principal, changes the outcome more than most people expect. To see how a delay of even one or two years changes the numbers in your own situation, try our <a href="/money/calculators/compound-cost-of-waiting">compound cost-of-waiting calculator</a>. Plug in your balance, your rate, and your timeline before you decide.
Why a split often beats either extreme
You do not have to choose one or the other. Many retirees pay down a chunk of the mortgage to lower their monthly payment and their stress, while keeping the rest invested for growth and liquidity. This hybrid captures most of the peace of mind from a smaller (or eliminated) payment while keeping money working and accessible. If you cannot decide, a 50/50 split is rarely the wrong move and almost always reduces regret.
Bottom line
6.5% 近くの保証された非課税リターンと、実際のリスクと実際のダウンイヤーを伴って到来する 10% 近くの不確実な課税対象期待リターンを比較してください。流動性、納税状況、睡眠の質を比較検討してください。特に退職者にとっては、確実性と月々の必要支出の少なさが理論的な投資の優位性を上回ることがよくありますが、低金利のローンと強い胃袋が逆の方向に傾くこともあります。 |||9月||| この記事は教育的なものであり、個人向けの財務上のアドバイスではありません。最善の選択は状況によって異なります。受託アドバイザーに相談することを検討してください。 |||9月||| ゴールド IRA で退職金を保護する |||9月||| 50 歳以上の成人に信頼されている、A+ BBB 格付けのゴールド IRA 企業による無料の投資家ガイド。 |||9月||| 無料ガイドを入手
This article is educational and not personalized financial advice. Your best choice depends on your situation. Consider consulting a fiduciary advisor.