Nach Angaben der Federal Reserve verfügten Menschen im Alter von 65 bis 74 Jahren im Jahr 2022 über ein durchschnittliches Nettovermögen von 409.900 US-Dollar, wobei Immobilieninvestitionen einen erheblichen Teil dieses Vermögens ausmachten. Viele Rentner befinden sich in einer Situation, in der sie zwar ein wertvolles Eigenheim besitzen, aber nicht über ausreichend liquide Mittel für die täglichen Ausgaben verfügen.
Eine Lösung für dieses Problem bietet eine von der Federal Housing Administration versicherte Home Equity Conversion Mortgage. Es ermöglicht älteren Amerikanern, ihr Eigenkapital anzuzapfen, ohne das Haus verkaufen zu müssen.
Es handelt sich um ein seriöses Finanzinstrument, das ein klares Verständnis der damit verbundenen Verpflichtungen erfordert.
Zulassungsvoraussetzungen für Kreditnehmer
Um sich für eine Eigenheim-Umwandlungshypothek zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein. Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein, d. h. Sie wohnen dort mehr als die Hälfte des Jahres.
Sie müssen Eigentümer des Eigenheims sein oder über einen niedrigen Hypothekensaldo verfügen, der bei Abschluss mit dem Darlehenserlös abbezahlt werden kann. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung verlangt von allen Kreditnehmern, dass sie ein Beratungsgespräch mit einer zugelassenen Agentur absolvieren.
Diese Sitzung stellt sicher, dass Sie die Kosten und Alternativen verstehen. Sie müssen außerdem nachweisen, dass Sie in der Lage sind, Grundsteuern, Hausratversicherungen und Unterhaltskosten zu zahlen. Die Nichtbezahlung dieser Gebühren kann dazu führen, dass der Kredit fällig wird und möglicherweise eine Zwangsvollstreckung erfolgt.
Wie Kreditgeber Ihren Kreditbetrag berechnen
Der Betrag, den Sie leihen können, hängt von Ihrem Alter, dem aktuellen Zinssatz und dem geschätzten Wert Ihres Hauses ab. Die Federal Housing Administration verwendet Hauptgrenzfaktoren, um den maximalen Anspruchsbetrag zu bestimmen.
Ältere Kreditnehmer haben im Allgemeinen Anspruch auf einen höheren Prozentsatz ihres Eigenheimwerts als jüngere Kreditnehmer. Höhere Zinssätze führen zu einer geringeren Kreditsumme, da die Zinsen mit der Zeit schneller anfallen.
Die Höhe des Kredits ist zudem durch die bundesweite Kreditobergrenze begrenzt. Für 2024 liegt diese Grenze bei 1.149.825 US-Dollar. Wenn Ihr Haus mehr wert ist als dieser Wert, basiert die Kreditberechnung auf dem Limit und nicht auf dem vollen Schätzwert.
Auszahlungsoptionen für Hausbesitzer
Kreditnehmer können je nach ihren finanziellen Bedürfnissen auswählen, wie sie ihre Mittel erhalten. Ein Pauschalbetrag stellt bei Abschluss das gesamte verfügbare Bargeld zur Verfügung, was für die Tilgung einer großen bestehenden Hypothek nützlich ist.
Eine Tenure-Option bietet feste monatliche Zahlungen, solange Sie im Haus wohnen. Eine Laufzeitoption bietet feste monatliche Zahlungen für eine bestimmte Anzahl von Jahren. Mit der Kreditlinienoption können Sie bei Bedarf Mittel in Anspruch nehmen.
Die ungenutzten Mittel der Kreditlinie wachsen im Laufe der Zeit im gleichen Verhältnis wie die für den Kredit berechneten Zinsen. Diese Wachstumsfunktion kann Ihre Kreditkraft in späteren Jahren im Vergleich zu einer Standard-Home-Equity-Kreditlinie erheblich steigern.
Aufschlüsselung der Kosten und Gebühren
Umkehrhypotheken sind mit spezifischen Kosten verbunden, die oft höher sind als bei herkömmlichen Darlehen. Kreditgeber erheben eine Bearbeitungsgebühr, die 6.000 US-Dollar nicht überschreiten darf und in der Regel 2 Prozent der ersten 200.000 US-Dollar des Hauswerts beträgt.
Die Federal Housing Administration erhebt im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie in Höhe von 2 Prozent des Schätzwertes. Sie zahlen außerdem eine jährliche Prämie von 0,5 Prozent auf den ausstehenden Kreditsaldo.
Es fallen auch die üblichen Abschlusskosten wie Bewertungsgebühren, Titelrecherchen und Aufnahmegebühren an. Die meisten Kreditnehmer rechnen diese Kosten in den Kreditsaldo ein. Das bedeutet, dass Sie nicht bar aus eigener Tasche bezahlen, sondern die Schulden sofort verzinst werden, wodurch sich Ihr verbleibendes Eigenkapital verringert.
Rückzahlungsregeln und Rückgriffsfreiheitsschutz
Der Kredit wird fällig, wenn der letzte Kreditnehmer stirbt, die Wohnung verkauft oder die Wohnung 12 aufeinanderfolgende Monate lang nicht als Hauptwohnsitz nutzt. Bei der Home Equity Conversion Mortgage handelt es sich um ein regressloses Darlehen.
Das bedeutet, dass Sie oder Ihre Erben bei der Rückzahlung des Darlehens nie mehr Schulden haben, als das Haus wert ist. Übersteigt der Kreditsaldo den Hauswert, übernimmt die FHA-Versicherung die Differenz.
Erben haben das Recht, das Haus für 95 Prozent seines aktuellen Schätzwerts zu kaufen. Sie können das Haus auch verkaufen, um den Kredit zurückzuzahlen und das verbleibende Eigenkapital zu behalten. Diese Struktur schützt den Nachlass vor der Vererbung unüberschaubarer Schulden.
Schutz für Ehegatten, die keine Kredite aufnehmen
Der Schutz eines Ehepartners, der nicht im Darlehen aufgeführt ist, ist ein entscheidender Gesichtspunkt. Wenn nur ein Ehegatte als Kreditnehmer aufgeführt ist und dieser stirbt, wird das Darlehen in der Regel fällig.
Allerdings erlauben die im Jahr 2014 eingeführten Regeln, dass anspruchsberechtigte Ehegatten, die keine Kredite aufnehmen, in der Wohnung bleiben können. Um sich zu qualifizieren, muss das Paar zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses verheiratet gewesen sein und die Wohnung muss ihr Hauptwohnsitz gewesen sein.
In den Darlehensunterlagen muss der nicht kreditgebende Ehegatte genannt werden. Sie müssen weiterhin Grundsteuern und Versicherungen zahlen. Dieser Aufschub ermöglicht es dem überlebenden Ehegatten, bis zu seinem Tod oder Auszug in der Wohnung zu bleiben, auch wenn er laut Schuldschein kein Kreditnehmer ist.
Vergleich der Auszahlungsoptionen für umgekehrte Hypotheken
| Option | Mechanik | Am besten für |
|---|---|---|
| Pauschalbetrag | Voller verfügbarer Betrag bei Abschluss | Bestehende Hypothek sofort abbezahlen |
| Amtszeit | Gleiche monatliche Zahlungen ein Leben lang | Ergänzung des festen monatlichen Einkommens |
| Begriff | Gleiche monatliche Zahlungen für die festgelegte Zeit | Vorübergehende Einkommenssteigerung, z. B. 10 Jahre |
| Kreditlinie | Die Mittel bleiben ungenutzt und werden bei Bedarf abgerufen | Notfallfonds oder zukünftige Cashflow-Sicherheit |
Eine umgekehrte Hypothek ist keine leichtfertige Entscheidung. Es ist ein leistungsstarkes Finanzinstrument, das Ihr Eigenheimkapital in Cashflow umwandeln kann, aber es reduziert die Erbschaft, die Sie hinterlassen.
Sie müssen über Steuern und Versicherungen auf dem Laufenden bleiben, um das Haus behalten zu können. Besprechen Sie den Plan mit Ihrer Familie und einem Finanzberater. Wenn Sie die Mittel sinnvoll einsetzen, können Sie sich einen komfortableren und würdigeren Ruhestand in dem Zuhause sichern, für dessen Erhalt Sie so hart gearbeitet haben.
Quellen
- Consumer Financial Protection Bureau, „Was Sie über umgekehrte Hypotheken wissen sollten“ (2024)
- US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, „Home Equity Conversion Mortgages for Seniors“, (2024)
- Federal Reserve, „Änderungen der US-Familienfinanzen von 2019 bis 2022“ (2023)