Presque tous les retraités songent à réduire leurs effectifs à un moment donné. Les raisons sont évidentes : les enfants sont partis, la maison semble trop grande, l’entretien est un fardeau, les taxes foncières ne cessent de grimper, les escaliers deviennent un problème, la cour demande plus de travail que vous n’avez d’énergie. L’attrait vers une maison plus petite et plus simple est réel, et ce n’est pas faux. Mais la décision concrète est bien plus compliquée que l’impulsion, et de nombreux retraités qui réduisent leurs effectifs sans y réfléchir soigneusement finissent par regretter leur décision au bout de quelques années.
Les arguments financiers en faveur d’une réduction des effectifs sont simples en théorie. Si vous vendez une maison payée pour 600 000 $ et achetez une maison plus petite de 300 000 $, vous devriez repartir avec 300 000 $ en espèces à ajouter à votre épargne-retraite, ainsi que des coûts permanents inférieurs (factures de services publics moins élevées, taxes foncières moins élevées, moins d'entretien). Au cours d’une longue retraite, cela peut se traduire par une amélioration significative de votre situation financière. Pour les retraités riches en logements et pauvres en liquidités, la réduction des effectifs peut être l’une des mesures financières les plus puissantes disponibles.
Mais la théorie et la pratique divergent souvent fortement. L'argent réel avec lequel vous repartez est réduit des coûts de transaction (commissions immobilières, frais de déménagement, taxes, réparations), et la nouvelle maison coûte souvent plus que prévu en raison d'améliorations, de rénovations ou de primes d'emplacement dont vous n'avez pas tenu compte. Les coûts permanents inférieurs sont parfois compensés par des coûts plus élevés dans d'autres catégories : un condo avec des frais mensuels HOA de 400 $ n'est pas réellement moins cher qu'une maison payante avec 2 000 $ d'entretien annuel. Et le coût émotionnel de quitter une maison pleine de décennies de souvenirs est presque toujours plus important que ce à quoi les gens s’attendent, produisant parfois une sorte de chagrin qui persiste pendant des années.
La décision de réduction des effectifs n’est donc pas une décision financière au sens simple du terme. Il s’agit d’une décision financière, émotionnelle et logistique qui doit être abordée avec les yeux ouverts. Le reste de cet article explique ce qu’il faut réellement pour bien le faire.
Avant de décider de réduire vos effectifs, faites le calcul honnêtement. La plupart des gens sous-estiment les coûts et surestiment les économies, et l’écart est suffisamment grand pour que le dossier financier disparaisse parfois complètement.
Le côté coûts du grand livre. Pour vendre votre maison actuelle, prévoyez environ 6 % de commissions immobilières (3 % pour chaque agent, même si cela devient négociable sur certains marchés). Ajoutez 1 à 2 % supplémentaires pour les frais de clôture, les réparations nécessaires pour rendre la maison présentable et les améliorations préalables à l'inscription. Pour déménager, prévoyez entre 3 000 et 15 000 $ selon la distance et la quantité que vous emportez avec vous. Pour acheter la nouvelle maison, prévoyez 2 à 3 % supplémentaires de frais de clôture, plus le coût de toute rénovation ou amélioration immédiate. Coût total de transaction : généralement 10 à 15 % de la valeur de la maison d'origine, bien qu'il puisse être inférieur si vous vendez efficacement et déménagez localement.
Sur une maison de 600 000 $, cela représente entre 60 000 et 90 000 $ rien qu'en frais de transaction – de l'argent qui provient directement de l'argent avec lequel vous repartez. Si vous achetez une maison de remplacement de 300 000 $, vous ne gagnez pas 300 000 $ en espèces ; vous gagnez plus de 210 000 à 240 000 $.
Le côté revenu du grand livre. Si vous investissez le produit net à un taux de rendement raisonnable, le revenu supplémentaire peut être significatif : avec un retrait de 4 %, 230 000 $ produisent environ 9 200 $ par an de revenu de retraite supplémentaire, indexé en fonction de l'inflation. À cela s’ajoutent les coûts permanents inférieurs d’une maison plus petite – généralement une économie de 300 à 700 $ par mois en taxes foncières, en services publics et en entretien, selon les maisons spécifiques.
Le total honnête. Pour la plupart des retraités, la réduction des effectifs produit un avantage financier réel mais modéré – généralement 10 000 à 20 000 $ par an d'amélioration des flux de trésorerie, selon les chiffres spécifiques. Il s’agit d’argent réel, et sur une retraite de 25 ans, cela représente des sommes importantes. Mais il ne s’agit pas de l’aubaine spectaculaire qu’imaginent de nombreux retraités, et elle doit être mise en balance avec les coûts émotionnels et logistiques très réels.
L’erreur la plus courante que commettent les retraités en matière de réduction des effectifs est d’attendre trop longtemps. Ils reportent cette décision au début de la soixantaine, puis à la fin de la soixantaine, puis au début de la soixantaine, jusqu'à ce que finalement la décision leur soit imposée par une chute, une crise de santé ou le décès d'un conjoint. À ce stade, le déménagement en lui-même est devenu une épreuve majeure, la maison est pleine de biens accumulés pendant des décennies qui doivent être triés sous la contrainte émotionnelle, et le nouveau choix de maison doit être fait rapidement sous le stress.
Le moment optimal pour réduire ses effectifs, pour la plupart des retraités qui envisagent de le faire, se situe entre le début et le milieu de la soixantaine – assez vieux pour en finir avec la phase d’éducation de la famille, assez jeune pour avoir l’énergie physique et la résilience émotionnelle nécessaires pour gérer un déménagement majeur. À cet âge, vous avez le temps de planifier, d’examiner plusieurs options, de trier soigneusement vos affaires, d’aménager correctement votre nouvelle maison et de vous remettre émotionnellement de la perturbation. À la fin des années 70, toutes ces choses deviennent beaucoup plus difficiles.
L'attente se produit souvent parce qu'il n'y a pas d'événement de forçage unique au début des années soixante. La maison est toujours fonctionnelle, les chambres d'enfants sont toujours nostalgiques, la cour est toujours gérable. Il n’y a aucune raison impérieuse d’agir cette année, et donc cela est reporté à l’année prochaine, puis à l’année suivante. Les retraités qui réussissent à réduire leurs effectifs sont généralement ceux qui reconnaissent que le moment optimal est venu, même s'il n'y a pas de crise exigeant une action, et qui font le pas selon leurs propres conditions tant qu'ils le peuvent encore.
Si vous êtes entre le début et le milieu de la soixantaine et que vous envisagez de réduire vos effectifs depuis des années sans rien faire, c'est l'année pour prendre une décision. Soit vous vous engagez à rester dans votre logement actuel comme logement à long terme (et commencez à planifier votre vieillissement chez vous – voir la section suivante), soit vous vous engagez à déménager dans les 12 à 24 prochains mois. La dérive consistant à y penser perpétuellement sans agir est le pire des deux mondes.
La deuxième erreur la plus courante consiste à déménager dans un endroit trop éloigné de la famille, des amis et du réseau de soutien que vous avez construit au fil des décennies. L’attrait d’un temps plus chaud, d’un coût de la vie plus faible ou d’une destination de vacances peut être puissant, mais le coût à long terme de l’isolement est souvent bien plus élevé que les économies financières.
Les retraités qui déménagent en Floride, en Arizona, dans les Carolines ou dans d'autres destinations de retraite populaires découvrent souvent au bout de quelques années que l'attrait du nouvel emplacement reposait en grande partie sur les vacances qu'ils y avaient prises, et non sur la réalité d'y vivre toute l'année. Le nouvel endroit est chaud et humide en août. Il n'y a aucun ami ou famille à distance de conduite. Les médecins ne sont pas familiers. Les petits-enfants viennent deux fois par an au lieu de deux fois par mois. La communauté regorge d'autres retraités qui tentent également de se faire de nouveaux amis, mais la profondeur des nouvelles relations est rarement la même que la profondeur des liens que vous avez laissés derrière vous.
De nombreux retraités qui ont déménagé loin finissent par revenir chez eux au bout de cinq à dix ans, souvent après le décès de leur conjoint ou après qu'un problème de santé majeur ait rendu l'isolement intenable. Le coût de deux déménagements à l'autre bout du pays en une décennie est énorme, tant sur le plan financier qu'émotionnel, et bon nombre de ces retraités auraient mieux fait de rester près de leur famille en premier lieu.
Si vous envisagez de déménager dans une nouvelle région, passez au moins une année complète à visiter avant de vous engager. Visite été comme hiver. Visitez pendant les vacances lorsque votre famille vous manque. Visitez-le en mai et en octobre, lorsque le climat est à son meilleur. Parlez aux résidents permanents, pas seulement aux snowbirds. Et demandez-vous honnêtement : dans cinq ans, lorsque quelque chose de difficile arrivera, souhaiterez-vous être plus proche de votre famille ? Si la réponse est oui, le nouvel emplacement peut être une maison de vacances plutôt qu'un déménagement.
La troisième erreur courante consiste à vendre une maison dont la valeur est payée et à utiliser la majeure partie du produit de la vente pour une maison plus petite mais plus récente, se retrouvant ainsi avec une hypothèque à la retraite alors que vous avez commencé sans hypothèque. Cela détruit la plupart des avantages financiers de la réduction des effectifs, car le versement hypothécaire mensuel dépasse généralement les économies réalisées sur les impôts fonciers et les services publics.
Le calcul : une maison payée à 600 000 $ produit 230 000 $ de liquidités nettes après frais de transaction. Si vous achetez une maison plus récente de 400 000 $ avec une mise de fonds de 200 000 $ et un prêt hypothécaire de 200 000 $, votre versement hypothécaire mensuel aux taux d'intérêt actuels est d'environ 1 300 à 1 500 $. Vos économies d'impôt foncier pourraient être de 200 $ par mois. Vos économies sur les services publics pourraient être de 100 $ par mois. Variation nette des flux de trésorerie mensuels : 1 000 à 1 200 $ de moins qu'avant, et vous ne disposez que de 30 000 $ en espèces du déménagement au lieu de 230 000 $.
Si vous envisagez de déménager, la bonne façon de procéder est de vous assurer que votre nouvelle maison est entièrement payée à partir du produit de la vente de votre ancienne, avec l'argent restant. Si le calcul ne fonctionne pas ainsi, vous avez probablement choisi la mauvaise maison de remplacement. Soit trouvez un remplacement moins cher, soit restez où vous êtes.
L'exception à cette règle est lorsque vous déménagez délibérément dans une zone plus chère (plus proche de votre famille dans une ville où les coûts sont élevés ou d'une communauté offrant les services dont vous avez réellement besoin). Dans ces cas-là, contracter un prêt hypothécaire peut être le bon choix pour des raisons non financières. Mais comprenez le compromis : vous choisissez l’emplacement plutôt que l’avantage financier, sans obtenir les deux.
La plupart des retraités qui envisagent de réduire leurs effectifs sous-estiment considérablement le coût du déménagement lui-même. Les chiffres que j’ai évoqués plus tôt – 10 à 15 % de la valeur de la maison dans le total des coûts de transaction – ne sont pas des chiffres paranoïaques du pire des cas. Ce sont des réalités typiques qui surprennent les retraités non préparés.
Les catégories qui sont sous-estimées. Réparations préalables à la vente pour rendre la maison présentable : 5 000 à 25 000 $ selon l'état. Commissions d'agent immobilier : 5 à 6 % du prix de vente (même si cela devient négociable). Frais de clôture : 1 à 2 pour cent du prix de vente. Impôt sur les plus-values si votre bénéfice dépasse l'exclusion fédérale : variable mais potentiellement important. Déménageurs : 3 000 à 15 000 $. Entreposage entre les déménagements : 200 à 500 $ par mois. Frais d'installation dans la nouvelle maison : habillage des fenêtres, peinture, rénovations immédiates, nouveaux meubles pour le plus petit plan d'étage : souvent 10 000 à 30 000 $. Frais de clôture de la nouvelle maison : 2 à 3 pour cent du prix d'achat.
Ceux-ci s’additionnent plus rapidement que prévu. Un retraité qui prévoit des frais de déménagement de 5 000 $ et qui se retrouve avec un coût total de 40 000 $ n'est pas stupide : il s'est simplement fié au chiffre du titre au lieu de détailler chaque catégorie. La solution consiste à établir un budget réaliste pour chaque catégorie avant de vous engager dans le déménagement, puis à ajouter une réserve de 20 % pour les imprévus. Si le total vous laisse toujours l’avantage financier que vous espériez, cette décision est logique. Si ce n’est pas le cas, cette démarche n’en vaut probablement pas la peine.
La dernière erreur courante consiste à choisir le nouvel emplacement en fonction de la sensation ressentie pendant les vacances plutôt que de l'impression qu'on aurait en tant que maison toute l'année. Les vacances sont courtes, sans stress et se déroulent généralement par le meilleur temps et la meilleure saison. Vivre quelque part n’est rien de tout cela, et l’écart entre passer des vacances dans un endroit et y vivre est beaucoup plus grand que ce que les gens pensent.
Si vous êtes tombé amoureux de la côte de Caroline au cours d'une belle semaine d'octobre, vous ne l'aimerez peut-être pas pendant un mois d'août humide ou un mois de février froid et pluvieux. Si vous avez aimé Phoenix pendant un mois de février ensoleillé, vous pourriez avoir du mal avec les après-midi d'été à 110 degrés en juillet. Si vous avez aimé une petite ville du Vermont pendant la saison des feuillages d'automne, vous trouverez peut-être les hivers plus longs et plus gris que prévu, et les services locaux plus minces que vous ne le pensiez.
La solution consiste à visiter tout nouvel emplacement potentiel au cours des quatre saisons avant de vous engager. Passez une année complète à visiter si vous le pouvez. Vivez-y dans une location à court terme pendant un mois ou deux pour voir à quoi ressemble réellement la vie quotidienne : les épiceries, les médecins, la vie sociale, les choses à faire un mardi après-midi quand il pleut. Parlez aux personnes qui ont déménagé de votre région actuelle et demandez-leur honnêtement ce qu'elles auraient aimé savoir. Les informations que vous recueillez au cours d'une année de visites minutieuses sont considérablement meilleures que celles d'une semaine de vacances, et elles vous éviteront l'erreur la plus coûteuse de tout cet article : déménager dans un endroit merveilleux pour des vacances qui s'avèrent être une maison difficile toute l'année.
Si vous faites tout cela – attendez jusqu’au début ou au milieu des années soixante lorsque vous avez l’énergie, restez proche de votre famille et de votre soutien, évitez de contracter de nouvelles dettes, budgétisez honnêtement tous les coûts et choisissez le nouvel emplacement les yeux ouverts – la réduction des effectifs peut véritablement améliorer votre retraite, tant sur le plan financier qu’en termes de qualité de vie. Si vous sautez l’une de ces étapes, vous courez un risque sérieux de prendre une décision difficile à revenir et que vous regretterez. Le choix vous appartient, et il est temps de le faire pendant que vous disposez encore de toutes les options disponibles.