Las hipotecas inversas fueron uno de los productos financieros más predatorios de la década de 2000. Se comercializaron agresivamente entre adultos mayores vulnerables, a menudo con el respaldo de celebridades que oscurecieron los costos y riesgos. Los vendedores presionaron a los prestatarios para que obtuvieran préstamos mayores de los que necesitaban, utilizaran desembolsos de sumas globales y compraran anualidades o productos de seguros inapropiados con las ganancias. Los cónyuges que no estaban en el préstamo a veces eran desalojados después de la muerte del cónyuge prestatario. Las quejas se acumularon y en 2013 el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) introdujo reformas radicales que cambiaron fundamentalmente el producto.
La hipoteca inversa actual es realmente más segura. Se requiere asesoramiento obligatorio de un tercero antes de poder presentar la solicitud, por lo que un asesor aprobado por HUD le explicará los costos y las alternativas en persona o por teléfono. Ahora existe una evaluación financiera que garantiza que los prestatarios puedan permitirse seguir pagando impuestos sobre la propiedad y seguros, que eran las causas más comunes de ejecución hipotecaria de los productos antiguos. Los cónyuges que no toman prestado ahora están protegidos: pueden permanecer en la casa después de que el prestatario fallezca bajo condiciones específicas. Y los costos iniciales y las tarifas continuas, si bien siguen siendo importantes, se divulgan y limitan claramente.
Dicho todo esto, la reputación persiste y no es del todo inmerecida. Incluso las hipotecas inversas más seguras de hoy en día son productos complejos con altos costos iniciales y todavía están sobrevendidos por un marketing agresivo. La forma correcta de considerarlos es como una herramienta especializada que se adapta a una situación específica, no como una solución de jubilación de propósito general. El resto de este artículo explica cuál es esa situación específica.
Una hipoteca inversa le permite pedir prestado sobre el valor líquido de su vivienda sin realizar pagos mensuales. En lugar de que usted le pague al prestamista, el prestamista efectivamente le paga a usted (o pone a su disposición una línea de crédito) y el saldo del préstamo crece con el tiempo a medida que se acumulan los intereses. No es necesario reembolsar el préstamo hasta que usted venda la casa, se mude permanentemente o fallezca. En ese momento, el préstamo más los intereses acumulados se devuelven, generalmente por la venta de la vivienda, y el capital restante pasa a usted o a sus herederos.
Para calificar para el tipo más común, la Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) asegurada federalmente, debe tener al menos 62 años, la casa debe ser su residencia principal, debe tener un valor sustancial de la vivienda (generalmente al menos el 50 por ciento) y debe demostrar que puede permitirse seguir pagando impuestos a la propiedad, seguro de propietarios y mantenimiento básico. Si deja de pagar cualquiera de estos, puede perder la casa por ejecución hipotecaria aunque no tenga ningún pago de hipoteca.
La cantidad que puede pedir prestado depende de tres factores: su edad (los prestatarios mayores pueden pedir prestado más, porque se espera que el préstamo esté pendiente por menos tiempo), el valor de su casa (con un límite federal de aproximadamente >,15 millones a partir de 2026) y las tasas de interés actuales. Como regla general, una persona de 70 años con una casa de 400.000 dólares pagada podría pedir prestado alrededor de 200.000 dólares en total, aunque la cantidad real se puede tomar de varias maneras diferentes.
La forma en que recibe los ingresos de su hipoteca inversa es más importante de lo que la mayoría de los prestatarios creen, y la elección correcta depende completamente de para qué necesita el dinero.
Suma global: Recibes todos los ingresos de una sola vez, en efectivo. Ésta es la opción que la mayoría de los economistas y defensores de los consumidores desaconsejan, porque produce los peores resultados a largo plazo. La suma global comienza a acumular intereses inmediatamente sobre el monto total, el efectivo a menudo se gasta o se invierte en productos inadecuados y se pierde la flexibilidad continua de la opción de línea de crédito. La gran mayoría de las historias de terror de hipotecas inversas involucran a personas que aceptaron la suma global.
Pagos mensuales: Recibirás una cantidad fija mensual mientras vivas en la vivienda. Tiene una estructura similar a una anualidad y proporciona ingresos suplementarios confiables. Es apropiado para personas que desean un flujo de ingresos constante.
Línea de crédito: Te aprueban por un monto máximo y puedes disponer de él cuando quieras, pagando únicamente intereses sobre lo que realmente utilizas. Esta es la opción que recomiendan la mayoría de los expertos, especialmente porque la parte no utilizada de la línea de crédito en realidad crece con el tiempo a la misma tasa de interés que el préstamo, lo que le brinda acceso a más dinero en años futuros del que tenía al principio. Muchos planificadores financieros ahora recomiendan abrir una línea de crédito HECM temprano en la jubilación (a los 62 años) y no usarla, simplemente para bloquear el crecimiento del crédito como cobertura contra futuras caídas del mercado o gastos inesperados.
Combinación: puede tomar algo de dinero por adelantado, establecer pagos mensuales para una parte y conservar el resto como una línea de crédito. Este suele ser el enfoque más flexible.
Si está considerando una hipoteca inversa, hable con un planificador financiero sobre la opción de línea de crédito en particular: es la versión más poderosa y menos utilizada del producto.
La industria de las hipotecas inversas ha mejorado en la divulgación de costos, pero los costos siguen siendo sustanciales. Esto es lo que realmente paga.
Costos iniciales: tarifa de originación (con un límite de $6,000), prima del seguro hipotecario de HUD (2 por ciento del valor de la vivienda o límite del préstamo, lo que sea menor), costos de terceros como tasación y seguro de título (>,000-3,000) y honorarios de asesoramiento (>25-250). Para una casa típica de $400,000, estos suman aproximadamente entre >1,000 y >5,000 en costos iniciales, a menudo financiados con el préstamo en lugar de pagados en efectivo.
Costos continuos: una prima anual del seguro hipotecario del 0,5 por ciento del saldo del préstamo, más la tasa de interés del préstamo en sí (variable, generalmente unos pocos puntos por encima de las tasas hipotecarias estándar). Estos costos se acumulan con el tiempo y se agregan al saldo del préstamo, que crece en consecuencia.
El resultado es que las hipotecas inversas son caras en comparación con algunas alternativas, especialmente si sólo tiene la intención de vivir en la casa unos años más. El punto de equilibrio (cuando los beneficios empiezan a superar los costos) suele ser entre cinco y siete años de permanencia en la casa. Si puede mudarse dentro de ese plazo, una hipoteca inversa probablemente no sea la opción correcta.
Las hipotecas inversas son adecuadas para un grupo específico de personas. Estos son los criterios que definen un buen ajuste.
Tiene al menos 62 años (preferiblemente ambos cónyuges tienen 62 años o más, para que ambos puedan recibir el préstamo). Es propietario absoluto de su casa o le queda una pequeña hipoteca. Planea permanecer en la casa durante al menos los próximos 5 a 10 años. Si es posible, querrás quedarte en la casa por el resto de tu vida. No tiene planes de dejar la casa como herencia importante a hijos o nietos. Tiene otros ahorros líquidos para emergencias, pero esos ahorros son insuficientes para cubrir todos los ingresos que necesita durante la jubilación. Puede permitirse cómodamente los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento continuos.
Si todo esto se aplica, una hipoteca inversa, particularmente en forma de línea de crédito, puede ser una de las herramientas de jubilación más poderosas que tiene a su disposición. Le permite aprovechar una gran cantidad de riqueza bloqueada sin vender su casa, sin realizar pagos mensuales y sin poner la casa en riesgo inmediato.
Si alguno de esos criterios no se aplica, especialmente si desea mudarse o si tiene herederos que se preocupan por heredar la casa, una hipoteca inversa probablemente no sea la herramienta adecuada y debería buscar alternativas como reducir su tamaño, una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) o simplemente vivir de otros ahorros.
Incluso con las salvaguardias modernas, tres errores siguen causando la mayoría de los malos resultados.
Error uno: tomar la suma global e invertirla. Los vendedores a veces presentan esto como "usar el valor líquido de la vivienda para invertirlo para la jubilación". Esto casi siempre es una mala idea. Los rendimientos de las inversiones rara vez superan la tasa de interés del préstamo, y la estrategia implica endeudarse para perseguir los rendimientos del mercado, lo que viola una de las reglas básicas de la inversión para la jubilación.
Error dos: no presupuestar impuestos, seguros y mantenimiento. Debido a que no hay un pago hipotecario mensual, algunos prestatarios subestiman el costo continuo de ser propietario de una vivienda. Los impuestos a la propiedad, los seguros y las reparaciones inesperadas aún pueden consumir miles de dólares al año, y atrasarse en cualquiera de ellos puede provocar una ejecución hipotecaria. Asegúrese de tener un presupuesto realista para estos costos antes de solicitar el préstamo.
Error tres: no proteger al cónyuge que no presta dinero. Si solo uno de los cónyuges recibe el préstamo (lo que a veces se hace porque el cónyuge mayor puede pedir prestado más), el cónyuge más joven puede enfrentar serias complicaciones cuando el prestatario fallece. Las reformas de 2014 crearon protecciones, pero son condicionales y muchas parejas se han topado con problemas. La solución más sencilla es esperar hasta que ambos cónyuges tengan al menos 62 años y solicitar el préstamo a ambos.
La ley federal requiere que cualquier persona que solicite un HECM asista a una sesión de asesoramiento con un asesor aprobado por HUD antes de que pueda continuar con la solicitud. Esta sesión normalmente cuesta entre >25 y <50 (a veces es gratuita para solicitantes de bajos ingresos) y dura entre 60 y 90 minutos. Cubre los costos, las alternativas, las obligaciones y las consecuencias.
Tome en serio la sesión de asesoramiento. Se requiere que los asesores sean neutrales y expongan las alternativas, y muchos prestatarios informan que la sesión cambió su decisión de alguna manera: ya sea hacia una estructura de préstamo diferente, hacia un producto completamente alternativo o hacia no pedir prestado ningún préstamo. La sesión es una de las protecciones al consumidor más importantes integradas en el HECM moderno, y los prestatarios que la tratan como una casilla de verificación que deben omitir son los que tienen más probabilidades de terminar descontentos más adelante.
Traiga a su cónyuge, si tiene uno. Trae tu información financiera. Haga preguntas difíciles. Y no sienta ninguna presión para comprometerse durante o inmediatamente después de la sesión. Los consejeros tienen explícitamente prohibido venderte cualquier cosa y tú puedes tomarte todo el tiempo que necesites para decidir.
Una hipoteca inversa no es para la mayoría de las personas, pero para la persona adecuada es una herramienta realmente útil. Si tiene 62 años o más, planea quedarse en su casa a largo plazo, tiene un valor líquido sustancial de la vivienda pero ahorros líquidos limitados y no tiene herederos que dependan de heredar la casa, un HECM (especialmente en forma de línea de crédito) puede transformar su seguridad de jubilación. Puede brindarle un colchón financiero para emergencias, una protección contra las caídas del mercado y la libertad de envejecer en el lugar sin preocuparse por quedarse sin dinero.
Si estás considerando uno, tómate tu tiempo. Hable primero con un asesor financiero de pago, no con alguien que venda el producto. Asista a la sesión de asesoramiento con la mente abierta. Compare cotizaciones de al menos tres prestamistas. Lea los documentos atentamente. Y resista cualquier táctica de venta de alta presión, especialmente cualquiera que prometa "ingresos de jubilación libres de impuestos" sin explicar los costos y riesgos. La buena versión de este producto existe. Las malas versiones son las que obtienen la mayor parte del presupuesto de marketing, y la diferencia entre las dos es exactamente el tipo de tarea que ningún vendedor hará por usted.